Le calcul des flux de trésorerie est un élément essentiel de la possession d’un bien locatif. En fait, ce calcul devrait idéalement être effectué avant d’acheter la propriété pour garantir qu’il s’agit d’un investissem*nt viable. Les flux de trésorerie correspondent au montant d’argent entrant et sortant d’une entreprise. Ainsi, en termes d’immeuble locatif, cela fait référence au loyer perçu et aux frais imputés aux frais d’entretien, aux taxes et autres dépenses.
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Comment calculer le flux de trésorerie sur un bien locatif
Le calcul du flux de trésorerie des biens locatifs est différent des calculs concernant leregistre des loyersou calculer le montant de vos gains en capital à des fins fiscales. C’est une recette relativement rapide et facile à réaliser. Il doit inclure les revenus locatifs bruts et tout revenu locatif supplémentaire que vous espérez percevoir sur la propriété en tant que revenus.
Du côté des dépenses, des éléments doivent être inclus, tels que les frais d'hypothèque et d'assurance, les frais d'entretien et de réparation, l'impôt foncier, les contributions à la réserve pour dépenses en capital, les frais de gestion immobilière, les frais de location et d'autres dépenses de service comme les frais d'aménagement paysager et de nettoyage.
Après avoir soustrait les dépenses du revenu, le montant restant correspond au flux de trésorerie moyen d’un bien locatif. Un calcul typique de flux de trésorerie pourrait ressembler à ceci :
| Revenus locatifs bruts | 1 050 $ |
| - Paiement de l'hypothèque | -280$ |
| - Impôts fonciers | -210$ |
| - Coûts de maintenance | -75$ |
| - Frais de gestion immobilière | -80$ |
| - Assurance | -110$ |
| - Réserve pour dépenses en capital | -90$ |
| Flux de trésorerie moyen | 205 $ |
Qu’est-ce qu’un bon flux de trésorerie sur un bien locatif ?
En général, un bon flux de trésorerie moyen sur un bien locatif est celui qui génère un revenu net positif après déduction de toutes les dépenses. Une référence courante utilisée par les investisseurs immobiliers est de viser un flux de trésorerie d'au moins 10 % du prix d'achat du bien par an. Par exemple, si une propriété est achetée pour 200 000 $, le flux de trésorerie annuel devrait être d'au moins 20 000 $ (1 667 $ par mois). De nombreux propriétaires utilisent également la règle des 2 % ou des 50 % pour déterminer ce qui constitue ou non une bonne trésorerie moyenne. couler.
La règle des 50 %
Cette règle est assez simple et peut être utilisée si vous avez juste besoin d’une estimation très rapide d’un flux de trésorerie moyen : vous divisez les revenus locatifs bruts par deux et soustrayez le versem*nt hypothécaire. Dans l'exemple ci-dessus, ce serait :
1 050 $/2 - 280 $ = 245 $
La règle des 2 %
Selon cette règle, si le bien locatif peut générer un revenu égal ou supérieur à 2 % du prix d’achat du bien, cela est considéré comme un bon flux de trésorerie moyen. En reprenant notre exemple ci-dessus, et en supposant que le prix d’achat était de 60 000 $. Le calcul serait le suivant :
60 000 $ x 2 % = 1 200 $
Cette propriété ne respecte donc pas la règle des 2%. Cependant, il convient de noter que de tels ‘Les biens à 2% sont rares: on les trouve plus probablement dans le Midwest ou dans les zones rurales, ou même jusqu'au sud du marché immobilier américain. Si vous investissez à Los Angeles ou à New York, la règle des 2 % est une référence assez irréaliste.
Comment augmenter la trésorerie de votre propriété
L’un des moyens les plus évidents d’augmenter les flux de trésorerie consiste àaugmenter le loyer de la propriété. S'il est toujours important de vérifier le loyer que vous facturez par rapport aux prix de location moyens dans votre région pour vous assurer que vos frais sont conformes au marché, augmenter le loyer n'est pas le seul moyen d'augmenter votre revenu net sur la propriété.
Économisez sur l'assurance
Il peut y avoir une différence étonnamment significative dans les primes qui vous seront facturées par différentes compagnies pour l’assurance propriétaire. Un moyen simple d’augmenter les flux de trésorerie de votre propriété est de prendre le temps d’examiner les options disponibles pour obtenir le prix le plus compétitif pour un forfait d’assurance offrant toute la couverture dont vous avez besoin : une économie de seulement 25 $ par mois équivaudrait à 300 $ par an. Honeycomb est spécialisé dans l'assurance des biens locatifs - vérifiez combien vous pouvez économiser sur votre assuranceici.
Obtenez de nombreux devis pour les services de gestion immobilière
Comme pour l’assurance, il peut être très utile d’obtenir autant de devis que possible auprès de différentes sociétés pour des services de gestion immobilière. Étant donné que les frais moyens pour les services de gestion immobilière se situent entre 7 % et 10 % du loyer mensuel, cela pourrait équivaloir à une différence allant jusqu'à 342 $ par rapport à votre flux de trésorerie annuel moyen.
Réduisez les coûts de maintenance
Même s’il est essentiel de continuer à fournirservices de maintenanceà vos locataires comme détaillé dans les contrats de location, il peut également y avoir des moyens d'économiser sur ce point. Par exemple, pourriez-vous entreprendre vous-même certaines des tâches les plus simples, comme la tonte de la pelouse, pour augmenter les flux de trésorerie de votre propriété ? Vous pouvez également essayer de négocier avec la société de services de maintenance que vous utilisez actuellement : serait-elle en mesure de vous offrir une réduction de 10 %, par exemple, si vous effectuiez un paiement annuel plutôt que mensuel ?
Remplacer les appareils électroménagers
Si, en tant que propriétaire, vous êtes responsable du paiement des services publics, cela vaut la peine d’envisager de remplacer les appareils électroménagers anciens ou inefficaces dans la propriété afin de réduire cette dépense. Une chaudière, par exemple, pourrait être remplacée par une pompe à chaleur, tandis que des pommes de douche et des toilettes plus récentes et plus efficaces sont disponibles, ce qui peut réduire considérablement les coûts d'eau et d'énergie. Installationdes solutions écologiquespeut également augmenter la valeur de la propriété.
Faites appel des taxes foncières
Si des propriétés similaires dans votre région se sont récemment vendues à un prix nettement inférieur à la valeur attribuée à la propriété qui détermine son taux d'imposition, vous pourrez peut-être faire appel. En cas de succès, cela pourrait réduire considérablement la taxe foncière dont vous serez redevable. Cependant, il est essentiel de garder à l’esprit qu’un réexamen pourrait aller dans un sens ou dans l’autre – ce qui signifie qu’il est possible que le taux d’imposition de votre propriété augmente, alors soyez prudent !
Réduire les postes vacants au minimum
Réduire le taux d’inoccupation de votre propriété est un autre facteur important pour maintenir votre trésorerie positive. À cette fin, assurez-vous de disposer d’un processus approfondi de sélection des locataires potentiels (cela contribue à réduire le risque de vous retrouver avec des locataires à problèmes) et pensez à introduire une durée minimale de location plus longue.
Comparez votre prix de location au reste du marché
Il est également important de comparer chaque année le loyer que vous facturez aux prix de location moyens dans votre région pour vous assurer que vos tarifs correspondent à ceux du marché. Et si vous ne facturez pas actuellement de frais pour les animaux de compagnie, c’est quelque chose que vous pourriez envisager d’introduire pour augmenter davantage les flux de trésorerie de votre propriété.
L'essentiel
Le calcul des flux de trésorerie de votre bien locatif est un facteur important pour déterminer le revenu moyen de votre bien locatif et garantir que votre propriété est à la fois rentable et continue de l’être. Vérifier qu’une propriété que vous envisagez d’acheter est un investissem*nt viable en effectuant ce simple calcul vous permet de voir, en un coup d’œil, les revenus que vous pouvez en espérer.
Le flux de trésorerie d’un bien locatif doit être considéré comme un élément dynamique de votre entreprise : vérifiez régulièrement ce calcul pour voir où des économies pourraient être réalisées ou où les charges pourraient être augmentées afin de maintenir les résultats de votre entreprise de location aussi sains que possible.
